Програми Херсонської міської ради

ПРОГРАМА РОЗВИТКУ

ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

У МІСТІ ХЕРСОНІ

НА 2005-2010 РОКИ

м. Херсон

ЗМІСТ

№	Зміст розділу	Сторінка
	Паспорт Програми	4
	1. Учасники і розробники Програми	4
	2. Основні етапи виконання цієї Програми	4
	3. Загальна характеристика регіону станом на 01.07.04	5
	4. Очікувані результати від реалізації Програми	6
1	Мета і завдання Програми	7
	1.1. Проблеми будівництва житла	7
	1.2. Основна мета Програми	9
	1.3. Основні завдання	9
2	Аналіз існуючого житла в місті Херсоні	11
	2.1. Стан житлового будівництва в місті Херсоні	11
	2.2. Забезпеченість мешканців міста житлом	13
	2.3. Житловий фонд міста Херсона	15
	2.4. Аналіз потреби в новому житлі	18
	2.4.1. Демографічна ситуація в місті Херсоні	18
	2.4.2. Передумови зростання попиту на житло	19
	2.5. Аналіз цін на ринку вторинного житла	19
	2.5.1. Аналіз залежності ціни м² і кількості кімнат у квартирі	19
	2.5.2. Аналіз залежності ціни м² і району, в якому знаходиться квартира	20
	2.5.3. Аналіз залежності вартості м² і поверху квартири	21
	2.5.4. Аналіз залежності ціни м² і площі квартири	23
	2.6. Прогноз вартості кв.м нового житла з урахуванням фіксованих показників першого кварталу 2005 року	24
3	Основні інвестиційні об'єкти (будівництво житла; розвиток інфраструктури; виробництво будівельних матеріалів)	26
	3.1. Містобудівна програма	26
	3.2. Введення в експлуатацію об'єктів, роботи на яких було розпочато до прийняття цієї Програми	27
	3.3. Основні рекомендації щодо здійснення будівельних і проектних робіт	28
	3.4. Будівництво житла	28
	3.4.1. Житлові будинки поліпшеного планування	28
	3.4.2. Забудова житлового масиву в "Корабел-2"	29
	3.4.2.1. Забудова житлового масиву "Прибережний"	29
	3.4.3. Елітне житло	30
	3.4.4. Забудова центральної частини міста	32
	3.4.5. Типове житло поліпшеного планування (знесення п‘ятиповерхівок)	34
	3.4.6. Типове житло поліпшеного планування	34
	3.4.7. Забудова майданчиків, які зайняті малоцінними 2-3-поверховими житловими будинками	35
	3.4.8. Будівництво торгово-офісних центрів	35
	3.5. Розвиток інфраструктури	37
	3.5.1. Будівництво супермаркетів	37
	3.5.2. Модернізація пожежних служб міста	37
	3.6. Виробництво будівельних матеріалів	39
	3.6.1. Використання існуючих виробничих площ	39
	3.6.2. Розвиток виробництва будівельних матеріалів і виробів	39
4	Особливості фінансування у відповідності до чинного законодавства	39
	4.1. Фонди фінансування будівництва	39
	4.2. Створення муніципального банку	40
	4.3. Іпотечне кредитування	41
	4.3.1. Законодавство про іпотеку	41
5	Основні заходи Програми	42
	5.1. Основні напрямки Програми	42
	5.1.1. Інвестиційні заходи	42
	5.1.2. Заходи в галузі розвитку житлового будівництва	43
	5.1.3. Заходи в галузі забезпечення доступності житла	44
	5.1.4. Заходи щодо виконання поточних зобов'язань держави із забезпечення житлом окремих категорій громадян	45
	5.1.5. Заходи в галузі розвитку житлово-комунального господарства	45
	5.2. Система програмних заходів	46
	5.2.1. Організаційні заходи	46
	5.3. Механізми реалізації Програми	47
	5.4. Оцінка ефективності і соціально-економічних наслідків реалізації Програми	47
6	Основні етапи виконання Програми і принципи їх фінансування з урахуванням передбачуваних інвестицій	48
	6.1. Основні етапи виконання цієї Програми	48
	6.2. Основні заходи програми і їх фінансування	48
	6.3. Очікувані результати від реалізації Програми за весь період (2005 -2010 роки)	53
7	Графічні додатки: 1-3	54
8	Програмні заходи на 2005-2006 роки (1-й етап)	57

ПАСПОРТ ПРОГРАМИ

1. Учасники і розробники програми

Головний розробник програми

Управління економічного розвитку
виконавчого комітету міської ради

№	Учасники Програми
1	Управління капітального будівництва виконавчого комітету Херсонської міської ради
2	Управління містобудування та архітектури виконавчого комітету Херсонської міської ради
3	Міське управління земельних ресурсів
4	Херсонський міський фонд підтримки підприємництва
5	ХФ "НДІпроектреконструкція"
6	ВАТ «Херсон-Діпромісто»
7	ВАТ «Херсонський облрембудтрест»
8	ВАТ ПБФ «Херсонбуд»

                      2. Основні етапи виконання цієї Програми

Дата затвердження Програми (найменування і номер відповідного нормативного акта)
Етапи реалізації Програми (затверджуються додатково по завершенні попереднього)	Етапи	Роки
	1-ий етап (2 роки)	2005-2006
	2-ий етап (2 роки)	2007-2008
	3-ій етап (2 роки)	2009-2010

3. Загальна характеристика регіону станом на 01.07.04

Площа території (кв. км)	65,02
Кількість населення (тис. осіб)	360,4
Специфіка	Переважно нафтопереробка, суднобудування, сільськогосподарське машинобудування, електромашинобудування, легка промисловість, переробка сільськогосподарської продукції
Кількість черговиків на житло на 2004 рік	12 145 (971 600 кв.м)
Здано нового житла (без урахування індивідуальних забудовників) на кінець 2003 року в кв.м	12 517 (150 квартир)
Кількість п‘ятиповерхівок, що підлягають реконструкції в першу чергу	415
Кількість квартир, необхідних для вирішення питання реконструкції п‘ятиповерхівок (розрахунки провадилися із розрахунку середньостатистичних показників, а саме: 75 квартир на один будинок, що підлягає реконструкції, і середній розмір нового житла – 80 кв.м)	31 125 (2 490 000 кв.м)
Загальна потреба в новому житлі для черговиків і мешканців п‘ятиповерхівок, що підлягають реконструкції в рамках цієї Програми (кількість квартир)	43 270 (3 461 600 кв.м)
Невиконаний обсяг фінансування капітального ремонту старого житлового фонду міста, тис. грн. (2004 рік)	28 811,3
Орієнтований обсяг необхідного фінансування для капітального ремонту старого житлового фонду міста в період виконання цієї Програми, тис. грн. (2005-2010 роки)	43 216,9

4. Очікувані результати від реалізації Програми

Загальні показники

1	Загальний обсяг фінансування програми за рахунок бюджету міста (тис. грн.)	43 780,0
2	Загальний обсяг фінансування програми за рахунок залучених коштів (тис. грн.) / Загальний обсяг коштів, вкладених у будівництво житла (тис. грн.)	1 758 109,0 1 728 909,5
3	Кількість кв. м нового житла, передбачуваного до будівництва відповідно до умов Програми	1 036 000
4	Кількість житла, що спрямовується на соціальні потреби (черговики), - 10% від побудованого нового житла, як елітного, так і типового (квартири \ кв.м)	1 240 99 200
5	Кількість нового житлового фонду, призначеного для відселення жителів з п‘ятиповерхівок, що реконструюються (квартири \ кв.м)	3 000 240 000
6	Кількість житла, призначеного для продажу (квартири \ кв.м)	8 160 692 400
7	Оціночний прибуток інвестора, з урахуванням усіх відрахувань, складе близько 36% від укладених коштів у будівництво житла (тис. грн.)	631 980,0
8	Очікувані оціночні надходження до бюджету від реалізації цієї Програми (тис. грн.)	302 143,0
9	Очікуваний приріст кв.м нового, передбачуваного до будівництва, житла, з розрахунку на одного городянина на момент завершення другого етапу цієї Програми (у 2003 році цей показник склав 0,03)	2,80

Зміни інфраструктури

Реорганізація пожежних служб міста,
з метою розширення можливостей
із будівництва висотних житлових комплексів

Придбання
за рахунок коштів інвестора
сучасних пожежних машин

Будівництво за рахунок залучених коштів
сучасних торгових центрів і супермаркетів (кількість)

Будівництво сучасних виробничих підприємств
будівельних матеріалів, з метою зниження
собівартості житлового будівництва
за рахунок залучених коштів (кількість)

1. Мета І ЗАвдання ПРОГРАМИ

1.1. Проблеми будівництва житла

У довгостроковій перспективі необхідно забезпечити стійке функціонування житлового сектора, що дозволить задовольняти житлові потреби населення без істотної участі державного центру і залучення значних обсягів бюджетних коштів. Роль держави повинна бути обмежена регулюванням відносин в області здійснення прав на нерухомість у житловій сфері, встановленням будівельних норм та правил і основних принципів міського регулювання. При цьому кошти державного бюджету будуть використовуватися виключно на забезпечення житлом певних категорій громадян і соціальний захист населення відповідно до законодавства України. Органи місцевого самоврядування повинні відповідати за утримання і використання муніципального житлового фонду, функціонування і розвиток муніципальних об'єктів комунального господарства, створювати умови для житлового будівництва.

Кошти місцевого бюджету, в першу чергу, повинні будуть спрямовуватися на забезпечення соціальним житлом незаможних громадян і розвиток комунальної інфраструктури.

Невідкладного вирішення потребує проблема кризового стану об'єктів і інженерних мереж і неефективного управління житлово-комунальним господарством. Криза житлово-комунального комплексу обумовлена його дотаційністю і незадовільним фінансовим станом, високої витратністю, відсутністю економічних стимулів зниження витрат на виробництво житлово-комунальних послуг, нерозвиненістю конкурентного середовища і, як наслідок, високим ступенем зносу основних фондів, неефективною роботою підприємств, великими втратами енергії, води й інших ресурсів. Знос комунальної інфраструктури складає більше 60 відсотків, близько чверті основних фондів цілком відслужили свій строк. Залишається невирішеною проблема забезпечення доступності житла для громадян із різним рівнем доходу. У результаті скорочення обсягів будівництва державного і муніципального житла і відповідно зменшення кількості квартир, наданих безкоштовно черговикам, приватизації більшої частини житлового фонду і переходу до ринкових принципів з урахуванням реалізації прав на житло, громадяни виявилися не забезпеченими необхідними правовими умовами, а також фінансовими й організаційними заходами.

Дуже повільно розвивається приватний орендний фонд (житловий фонд, що знаходиться в приватній власності, що надається за договором найму чи оренди), відсутні механізми довгострокового іпотечного кредитування громадян, з метою придбання житла, що в перспективі може серйозно обмежити міграційні процеси і розвиток ринку робочої сили. У житловій сфері дотепер розмір витрат, пов'язаних із оформленням угод, складає значну частку від вартості житла (до 10%), а процедура їх оформлення потребує часу. Існуюча на сьогодні у більшості регіонів країни система місторегулювання і землекористування не стимулює залучення приватних інвестицій у житлове будівництво. Можливості раціонального перерозподілу житлового фонду і обсяги нового житлового будівництва в цілому не відповідають платоспроможному попиту населення.

Гостро стоїть проблема виконання державою своїх зобов'язань щодо забезпечення житлом певних категорій громадян. Необхідність прискореного переходу до стійкого функціонування і розвитку житлової сфери визначає доцільність використання програмно-цільового методу для вирішення вказаних проблем, оскільки вони входять до числа пріоритетів для формування державних цільових програм. Їх вирішення дозволяє забезпечити можливості для покращання житлових умов і якості життя населення, запобігти надзвичайним ситуаціям, пов'язаним із функціонуванням систем життєзабезпечення, створити умови для стійкого розвитку житлово-комунального господарства і ефективного функціонування ринку житла.

Реалізація Програми здійснюватиметься за наступними напрямками:

§ житлово-комунальне господарство і розвиток інфраструктури;

§ забезпечення доступності житла;

§ житлове будівництво і розвиток будівельної виробничої бази;

§ поточні зобов'язання держави щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян.

Украй складним є вирішення питань отримання житла молодими сім‘ями, що не мають необхідних доходів, звільненими в запас військовими і деякими іншими соціальними категоріями населення. Фінансування житлового будівництва з державного бюджету явно недостатнє і не може вирішити цю ситуацію.

На сьогодні не відпрацьовані фінансові механізми державного сприяння розвитку іпотечного кредитування, які б, з одного боку, містили в собі державне субсидування громадян, що одержують іпотечні кредити, і в такий спосіб значно підвищували б купівельну спроможність українців. З іншого боку, відсутній механізм податкових пільг як для тих, хто одержує іпотечні кредити, так і для тих, хто їх видає.

Високими залишаються кредитні ризики — одна з головних причин дорожнечі кредитів, що видаються на житлове будівництво. Відсутні механізми використання коштів пенсійної системи і коштів, що акумулюються у сфері страхування з метою фінансування житлового будівництва.

Відсутній ринок іпотечних цінних паперів, що, з одного боку, є найважливішим інструментом рефінансування іпотечних житлових кредитів, з іншої служить стабілізатором фондового ринку. Іпотечні цінні папери можуть стати надійним інструментом значного збільшення легальних заощаджень населення. Адже на руках у громадян України, за різними оцінками, як інструменти заощадження, перебуває від 10 до 20 млрд. дол. Сім мільйонів українців працює за кордоном. Навіть при середньому їх заробітку по 500 доларів на місяць, річний фонд заробітної плати цих людей становить 42 млрд. дол. Іпотека могла б стати важливим інструментом репатріації хоча б частини цих доходів в Україну.

В Україні існує ще одна дуже серйозна проблема, тісно пов'язана з можливостями мобілізації ресурсів у житлову сферу. Це модернізація і реконструкція «хрущовок», що були побудовані в 50-х— початку 60-х рр., термін експлуатації яких фактично завершився. Більшість із них перебуває сьогодні в аварійному чи напіваварійному стані.

Необхідна розробка нової ідеології житлової політики в сучасних умовах.

Важливим елементом нової житлової політики повинно стати сприяння громадянам у будівництві добротного і просторого житла, у тому числі котеджного типу, розрахованого на експлуатацію протягом декількох поколінь, як це має місце в розвинутих країнах. Подібні підходи вже є в сусідніх з Україною країнах. Так, у Російській Федерації розроблена і заснована цільова програма «Свій будинок».

Іпотечне кредитування сприятиме вирішенню й інших завдань, що стоять перед Україною. У нинішніх умовах важливу роль відіграє впровадження закордонного досвіду іпотечного кредитування, а також розширення масштабів застосування відпрацьованих у нашій країні фінансово-кредитних механізмів житлового будівництва.

Що стосується закордонного досвіду, то в Україні доцільно використовувати як американську схему іпотечного кредитування, що дозволяє створити дворівневий іпотечний житловий ринок, так і традиційну європейську схему іпотечного кредитування. Своє місце в системі іпотечного кредитування повинні посісти кредитні спілки, інвестиційні фонди та інші інститути, що акумулюють кошти населення. Необхідно створити правову базу для обігу іпотечних цінних паперів — як іпотечних облігацій первинного іпотечного ринку, так і облігацій вторинного іпотечного ринку, що випускаються його операторами на базі пулів іпотек.

1.2. Основна мета Програми

Основною метою Програми є комплексне вирішення проблем житлової політики в місті Херсоні, що дозволяє підвищити рівень доступності житла для його жителів.

1.3. Основні завдання:

1	Забезпечення інтенсивного зростання темпів житлового будівництва в місті.
2	Досягнення показників річного введення житла в розмірі 1-го кв.м на одного жителя.
3	Перевищення обсягів житла, що знову вводиться, над обсягами ліквідованого аварійного житлового фонду.
4	Підвищення ефективності використання бюджетних коштів, що спрямовуються на житлове будівництво.
5	Залучення інвестицій у будівництво житла в місті Херсоні. Створення міського Фонду фінансування будівництва (ФФБ). Створення муніципального банку.
6	Модернізація діючих і будівництво нових підприємств із виробництва будівельних матеріалів.
7	Розробка і впровадження підпрограми з іпотечного кредитування. Залучення до співробітництва в цих цілях професійних закордонних операторів у цій області.
8	Залучення до співробітництва для реалізації Програми провідних страхових операторів на ринку України.
9	Вирішення соціальних проблем: 1.Розробка і реалізація підпрограми «Житло для молодих родин міста». 2.Розробка і реалізація підпрограми «Надання пільг малозабезпеченим верствам населення міста субсидій і пільг при придбанні житла». 3.Розробка і реалізація підпрограми «Поетапного будівництва соціального житла для громадян підметів відселенню зі старого фонду».
10	Розробка єдиних умов із відрахування частини нового житлового фонду від усіх об'єктів житлового будівництва. При введенні в експлуатацію житла, незалежно від форми власності і фінансування, замовнику передавати частини збудованої площі в розмірі не менше 10% на користь категорій соціально незахищених громадян, що перебувають на квартирному обліку за місцем проживання при виконкомі міської ради.
11	Розвиток інфраструктури міста з урахуванням введення в експлуатацію нового житлового фонду: будівництво супермаркетів і сучасних торгових комплексів.
12	Розробка і реалізація підпрограми комунально-господарського забезпечення нового житлового фонду, що вводиться в експлуатацію.

2. АНАЛІЗ ІСНУЮЧОГО ЖИТЛА в МІСТІ ХЕРСОНІ

2.1. Стан житлового будівництва в місті Херсоні

За даними Головного управління з питань економічної політики Адміністрації Президента України, за показниками «темп зростання обсягу будівельних робіт» м. Херсон перемістився з 19 місця в 2001 році на 13 – у 2002, і на 10 – у 2003; за темпами зростання інвестицій до основного капіталу – з 6 у 2001 році на 25 (останнє) – у 2002, і на 15 – у 2003 серед обласних центрів України.

У 90-х роках спостерігалася тенденція зменшення обсягів уведеного в експлуатацію житла, що спричинило за собою незабезпечення населення житлом у необхідному обсязі. Не дивлячись на зростання обсягів уведених житлових площ за останні два роки на 15,5%, у 2003 році було здано в експлуатацію лише третина рівня 1990 року (табл. 1).

Таблиця 1

Введення в експлуатацію загальної площі житла

	1990	1995	1999	2000	2001	2002	2003
Усього, кв. м загальної площі	150355	80707	54479	44578	41267	42092	47637
у т.ч. індивідуальними забудовниками, кв.м	52107	58273	35938	33119	25171	39291	35120
% до загальної площі	34,7	72,2	66,0	74,3	61,0	93,3	73,7
- будинків	496	460	314	255	228	296	239
- середня площа одного будинку, кв. м	105,12	126,7	114,5	129,9	110,4	132,7	147,0

Дана ситуація ускладнюється ще і тим, що в основному інвестиційні потоки спрямовуються на придбання машин і устаткування (40-50%), нежитлові будівлі і споруди, транспортні засоби. Останнім часом спостерігається стійка тенденція зростання в даному напрямку (табл. 2).

Таблиця 2

Інвестиції в основний капітал за видами основних засобів

	2002	2003	Темп зростання, %
Житлові будинки	16565	22088	133,3
Будівлі (крім житлових) і споруди	60133	90934	151,2
Машини, устаткування, інструмент, інвентар	67774	145377	214,5
Транспортні засоби	18097	32313	178,6
Інше	117	1567	у 13,4 р. б.
Усього	162686	292279	169,8

Скорочення обсягів введеного в експлуатацію житла за останні роки пов'язано, насамперед, зі скороченням інвестицій у цю галузь. У 1999 році питома вага інвестицій у житлове будівництво становила 36,6%, у 2000 – 24,4%, у 2001 – 14,8%, у 2002 – 10,2%, а в 2003 – усього лише 7,6% (табл. 3). До того ж близько 50% інвестицій – це власні кошти громадян, спрямовані на індивідуальне будівництво.

Таблиця 3

Обсяг інвестицій за джерелами фінансування (тис. грн.)

	1999	2000	2001	2002	2003
Усього	31185	44080	76550	162686	292279
Кошти державного бюджету	162	654	2337	22202	23257
Кошти місцевих бюджетів	980	1770	1893	5968	9154
Власні кошти підприємств і організацій	21848	33180	59343	92686	196193
Кредити банків		361	2047	5485	39375
Кошти іноземних інвесторів				2997	1058
Кошти вітчизняних інвесторів				1158	1516
Інші джерела фінансування	8193	8115	10930	32190	21726
Вкладено в житлове будівництво	11428	10777	11324	16528	22088
у % до загального	36,6	24,4	14,8	10,2	7,6
З них освоєні капітальні інвестиції індивідуальними забудовниками	5667	5540	5271	11497	10831
у % до загального	49,6	51,4	46,5	69,6	49,0

2.2. Забезпеченість жителів міста житлом

Результатом скорочення житлового будівництва стало уповільнення темпів вирішення житлової проблеми міста. На 01.01.04 на квартирному обліку перебувало більше 12 тис. сімей, більше половини з яких – більше 5 років, третина живе в комунальних квартирах, гуртожитках. Також у чергах за місцем роботи (на підприємствах, організаціях і установах) перебуває ще 4,5 тис. осіб.

З 1999 року з 248 сімей, що перебували на квартирному обліку, одержали житло (63 – у новобудовах), 1332 сім‘ї вирішили житлові проблеми самостійно шляхом індивідуального будівництва, у зв'язку з утратою надії одержати житло від держави.

З 2001 року щорічно квартири одержували 60-70 сімей, іншими словами кожна двохсота родина, що перебувала на квартирному обліку. Виходить, якщо такі темпи будуть зберігатися і далі, то знадобиться 200 років для того, щоб ці сім‘ї змогли одержати житло!

Таблиця 4

Дані про квартирний облік і надання житла населенню

	На 01.01.2000	На 01.01.2001	На 01.01.2002	На 01.01.2003	На 01.01.2004
Усього сімей і одинаків, що перебувають у квартирній черзі	13330	12155	11967	12004	12145
з них: сім‘ї і громадяни, що користаються правом першочергового і позачергового одержання житла	3706	3713	3566	3443	3461
У % до загальної кількості	27,8	30,5	29,8	28,7	28,5
Із загальної кількості жителі комунальних квартир, гуртожитків; громадяни, що наймають житло в інших громадян	4207	4434	4336	4112	4112
У % до загальної кількості	31,6	36,5	36,2	34,3	33,9
За часом перебування більше 5 років	9721	7133	6919	6848	6903
У % до загальної кількості	72,9	58,7	57,8	57,0	56,8
Усього сімей і одинаків одержали житло протягом року	31	22	67	67	61
Одержали житло в новобудовах	18	10	24	9	2

За даними Всеукраїнського перепису населення 2001 року, 17365 сімей у місті Херсоні вважаються незабезпеченими житлом (12,1%), з них 9451 сім‘я (6,6%) проживає у гуртожитках, 5574 (3,9%) – наймають житло в інших громадян і 2340 (1,6%) сімей проживають у комунальних квартирах (табл. 6). Близько 25% цих сімей перебувають на квартирному обліку, тобто існує необхідність будівництва ще 13 тис. квартир (з урахуванням цих категорій громадян).

Таблиця 5

Розподіл сімей міста Херсона за типами житлових приміщень (за даними Всеукраїнського перепису населення 2001 року)

	Усього домогосподарств, одиниць	У % до загального	Із них – членів сімей, осіб
Усього	142301	100,0	356965
із них – з одної особи	38732	27,2	38732
І. Домогосподарства, що проживають в індивідуальному будинку, частині індивідуального будинку, окремій чи загальній (комунальній) квартирі:	127276	89,4	334699
- в індивідуальному будинку	27663	19,4	82030
- у частині індивідуального будинку	7011	4,9	17819
- в окремій квартирі	90262	63,5	229798
- у загальній (комунальній) квартирі	2340	1,6	5052
ІІ. Домогосподарства, що проживають у гуртожитку, готелі, іншому приміщенні:	9451	6,6	14033
- у гуртожитку	8663	6,1	13156
- в готелі	17	0,0	20
- в іншому приміщенні	771	0,5	857
ІІІ. Домогосподарства, які наймають житлове приміщення в окремих громадян	5574	3,9	8233

2.3. Житловий фонд міста Херсона

Житловий фонд міста Херсона (з урахуванням гуртожитків, будинків і інтернатів для дітей, старих, самотніх, інвалідів, житлових приміщень у нежилих будинках) на початок 2004 року нараховує 52163 будинки загальною площею 8080168 м²(22,6 м² загальної площі на людину). До того ж площа житлових будинків складає 96% (табл.6)

Таблиця 6

Кількість квартир на 01.01.04 і загальна площа

	Усього	1-кімнат-ні	2-кімнат-ні	3-кімнат-ні	4-кімнат-ні	5-кімнат-ні	6-кімнат-ні
Кількість квартир (без квартир, зайнятих під гуртожитки)	148760	30417	53869	53903	8259	1620	692
Загальна площа, кв. м	7778105	1159137	2589373	3115913	698324	148505	66853
На одну квартиру	52,3	38,1	48,1	57,8	84,6	91,7	96,6

Якщо розглядати існуючу житлову площу міста Херсона за роками будування, то майже половина (48,8%) збудована в 1961-70 роках, 8,4% (4353 будинки) – довоєнної побудови (табл. 7).

Таблиця 7

Розподіл житлових будинків за роками побудови

	Усього	До 1919р.	1919-1945	1946-1960	1961-1970	1971-1980	1981-1990	1991 і пізніше
На 01.01.02	51872	897	3456	11673	25309	4740	3972	1825
У % до загального	100	1,7	6,7	22,5	48,8	9,1	7,7	3,5

Практично весь житловий фонд міста складається з будинків 3-5 класів (98,1%), а 1 і 2 класи – усього лише 1,1%. Інші ж 0,8% - це будинки полегшеної конструкції, знесення яких повинно бути першочерговим. Дані наведені в таблиці 8.

Таблиця 8

Розподіл житлових будинків за класами

	Усього	1 клас	2 клас	3 клас	4 клас	5 клас	6 клас
На 01.01.02	51872	28	497	7539	27093	16300	415
У % до загального	100	0,1	1,0	14,5	52,2	31,4	0,8

1 клас	Особливо капітальні, термін служби - 150 років, термін експлуатації не перевищує 50% терміну служби або зроблений капремонт
2 клас	Капітальні, термін служби - 125 років, термін експлуатації не перевищує 50% терміну служби або виконаний капремонт
3 клас	Багатопанельні, багатоблокові, з з/б перекриттям, термін служби - 100 років, термін експлуатації не перевищує 50% терміну служби
4 клас	Багатопанельні, багатоблокові, із дрібноштучних будматеріалів, із з/б або дерев'яним перекриттям, термін служби - 100 років, термін експлуатації не перевищує 50% терміну служби
5 клас	Монолітні шлакобетонні, зі шлакоблоків, черепашнику, з з/б або дерев'яним перекриттям, термін служби - 70 років
6 клас	Полегшеної конструкції, термін служби - 30-50 років

Станом на 01.01.04 у місті Херсоні нараховувалося 318 ветхих будинків і 1 аварійний, що складає 0,6% загальної кількості (табл. 9). У цих будинках живе 1635 осіб (650 родин), яким також необхідно надати житло.

Таблиця 9

	Ветхий			Аварійний
	Кількість будинків, одиниць	Загальна площа, кв. м	Чисельність постійних жителів, осіб	Кількість будинків, одиниць	Загальна площа, кв. м	Чисельність постійних жителів, осіб
На 01.01.02	21	15972	452	12	586	9
На 01.01.04	318	131744	1635	1	5143	-

Будинки житлового фонду міста Херсона мають наступні характеристики:

Таблиця 10

Обладнано:
Сміттєпроводами	334 житлових будинки
Ліфтами	296 будинків
Водопроводом	99,3% житлового фонду
Каналізацією	98,9%
Газом	92,3%
Центральним опаленням	93,4%
Гарячим водопостачанням	83,7%
Підлоговим опаленням і електроплитами	6,8%
Лічильниками:
холодної води	19%
гарячої води	10%
газу	6,2%,
Встановлено лічильників тепла	297

Житлова проблема в місті також загострюється і недофінансуванням капітального ремонту протягом багатьох років (табл. 11)

Таблиця 11

Фінансування капітального ремонту житлового фонду управління житлового господарства виконкому міської ради

	2000	2001	2002	2003	2004 оперативні
Нормативна потреба у фінансуванні капітального ремонту житлового фонду, тис. грн.	18000	20800	24100	37100	30700
Профінансовано, тис. грн.	850	2570	2388,8	4646,1	1888,7
Відсоток від потреби	4,7	12,4	9,9	12,5	6,2

2.4. Аналіз потреби в новому житлі

2.4.1. Демографічна ситуація в місті Херсоні

Демографічна ситуація в місті, та й в Україні в цілому, складна. Однак можлива зміна ситуації в позитивну сторону, за умови поліпшення середнього рівня життя. Навіть якщо простежити динаміку демографічних процесів у місті (зростання кількості зареєстрованих шлюбів і народжених дітей, зменшення кількості розлучень і померлих, скорочення еміграції), можна зробити висновок про стабільне зростання попиту на ринку житла (табл. 12).

Таблиця 12

Динаміка демографічних процесів (1999-2003 р.м.)

	1999	2000	2001	2002	2003
Кількість зареєстрованих шлюбів	2830	2276	2782	2923	3383
Кількість зареєстрованих розлучень	1850	2139	1907	1881	1800
Кількість народжених	2617	2652	2647	2813	3080
Міграційний рух населення, приріст (+), скорочення (-)	-2700	-4200	-1500	-1200	-872
Кількість померлих	5178	5493	5385	5252	5246

2.4.2. Передумови зростання попиту на житло

Стабілізація економіки України позитивно вплинула на підвищення рівня життя, зростання доходів населення, купівельну спроможність громадян, і, що немаловажно, грошових заощаджень.

У 2004 році середня заробітна плата зросла до 538,94 грн., тобто на 23,2% у порівнянні з 2003 роком, і, за даними Управління Національного банку України, депозити фізичних осіб виросли у 2,1 раза (причому довгострокові – у 2,5 рази).

У 2005 році передбачається подальше зростання заробітної плати (на 17%), зростання депозитів фізичних осіб прогнозується на рівні 16-17% (довгострокових – на 34-35%).

Зростання грошових заощаджень дасть поштовх інвестиціям населення в житло, тобто ті, хто має стабільний прибуток, будуть вирішувати житлову проблему самостійно.

Зростає популярність купівлі житла в кредит.

2.5. Аналіз цін на ринку вторинного житла міста

2.5.1. Аналіз залежності ціни м² і кількості кімнат у квартирі

Для визначення тенденції ринку доцільно працювати з величиною «ціна/м²», вимірюваною в у.о., і розраховувати за допомогою розподілу вартості квартири на її метраж (для групи квартир - розподіл суми цін на суму площ). Використання цієї величини уможливлює порівняння квартир, що значно відрізняються за площею, а також виділення факторів, що впливають на вартість м² і, відповідно, на вартість квартири.

Дані отримані з газети «Из рук в руки» №23 (417) 10-16 червня 2004 року м. Херсон.

Кількість записів - 1822 (у 2003 році - 1484), загальна вартість - 17934849 (у 2003 році - 11234747), загальна площа - 85099 (у 2003 році - 79161,79). Це показує, що спостерігається значне зростання обсягів торгівлі нерухомістю (кількість оголошень у газеті збільшилося в 1,2 раза, площа виставленого для продажу житла виросла в 1,07). Також спостерігається і зростання цін: середня ціна м² по Херсону виросла з 142 у.о. до 210,75 у.о.(у 1,5 рази).

Розрахуємо середню вартість м² по квартирах Херсона і згрупуємо їх за кількістю кімнат.

	2002	2003	2004	Ріст (04/03)
Середня вартість м² для всіх квартир	108,14	142,92	192,92	134,98%
Середня вартість м² для однокімнатних	96,38	129,62	181,48	140,01%
Середня вартість м² для двокімнатних	113,03	148,98	206,88	138,86%
Середня вартість м² для трикімнатних	105,6	139,02	194,01	139,55%
Середня вартість м² для чотирьохкімнатних	117,18	151,71	189,28	124,76%

Як бачимо, найвищі темпи зростання вартості м²однокімнатних квартир (як і в 2003 році).

2.5.2. Аналіз залежності ціни м² і району, в якому знаходиться квартира

Розглянемо розподіл вартості за районами, для того щоб визначити можливі місця для будівництва. Спочатку визначимо середні вартості м² за районами міста:

2002 рік:

	середня	1-кімнатні	2-кімнатні	3-кімнатні	4-кімнатні
Житлоселище	91,68	86,21	93,45	91,27	93,25
Таврійський	89,922	93,1	97,16	79,13	92,13
Центр	139,272	110,09	136,26	138,94	172,18
Шуменський	88,846	87,53	91,67	86,98	89,12
ХБК	110,456	99,25	109,38	109,36	125,24
Острів	95,406	84,3	95,98	109,1	88,42
У середньому	108,066	96,38	113,03	105,6	117,18

2003 рік:

	середня	1-кімнатні	2- кімнатні	3- кімнатні	4- кімнатні
Житлоселище	132,082	122,2	142,29	126,24	139,8
Таврійський	127,226	127,8	129,1	128,12	123,66
Центр	175,384	146,76	176,28	188,52	188,26
Шуменський	114,078	114,25	127	108,76	111,14
ХБК	125,29	141,26	143,57	139,99	217,99
Острів	125,29	122,57	127,54	120,14	133,21
У середньому	142,25	129,62	148,98	139,02	151,71

2004 рік:

	середня	1- кімнатні	2- кімнатні	3- кімнатні	4- кімнатні
Житлоселище	187,405	177,1	188	179,96	204,56
Таврійський	181,308	179,40	187	179,43	179,401
Центр	256,773	214,1	250	273,11	289,88
Шуменський	174,389	175,3	175	157,94	189,316
ХБК	210,953	175,9	217	203,16	247,75
Острів	166,787	158,1	178	170,9	160,147
У середньому	192,92	181,48	206,88	194,01	189,28

Як бачимо, «дорогими» районами є Центр і ХБК, найдорожчі квартири в цих районах – 4-кімнатні. Потім ідуть 2-кімнатні, 3-кімнатні, а найдешевші – 1-кімнатні.

	середня	1-кімнатні	2- кімнатні	3- кімнатні	4- кімнатні
Житлоселище	141,89%	144,93%	132,12%	142,55%	146,32%
Таврійський	142,51%	145,88%	144,85%	140,04%	145,08%
Центр	146,41%	153,43%	141,82%	144,87%	153,98%
Шуменський	152,87%	124,09%	137,79%	145,21%	170,34%
ХБК	168,37%	124,52%	151,15%	145,12%	113,652%
Острів	133,10%	126,19%	128,99%	142,25%	120,22%
У середньому	147,46%	140,01%	183,03 %	183,72%	161,52 %

У цілому можна відзначити великі темпи зростання в районах з мінімальними цінами для всіх квартир.

2.5.3. Аналіз залежності вартості м² і поверху квартири

Визначимо ціну м² квартир, що знаходяться на різних поверхах будинків. Для розрахунку цих величин розглянуті 9- та 5-поверхові будинки, оскільки вони найпоширеніші в місті.

2002 рік

Дані в цілому по місту для 9-поверхових			Дані в цілому по місту для 5-поверхових
Поверх	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Поверх	Середня вартість м²	% від середньої вартості
1	92,3	93,24%	1	114,98	105,80%
2	110,77	111,90%	2	101,14	93,06%
3	123,39	124,65%	3	124,14	114,23%
4	101,05	102,08%	4	109,65	100,89%
5	108,04	109,14%	5	96,93	89,19%
6	106,72	107,81%	*Середня вартість м² у 9-поверхових -* *131,05* *Середня вартість м² у 5-поверхових -* *141,32*
7	112	113,14%
8	83,42	84,27%
9	79,48	80,29%

2003 рік

Дані в цілому по місту для 9-поверхових			Дані в цілому по місту для 5-поверхових
Поверх	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Поверх	Середня вартість м²	% від середньої вартості
1	131,76	100,54%	1	140,45	99,38%
2	138,87	105,97%	2	144,94	102,56%
3	143,39	109,42%	3	144,8	102,46%
4	147,76	112,75%	4	148,42	105,02%
5	137,28	104,75%	5	129,66	91,75%
6	136,46	104,13%	*Середня вартість м² у 9-поверхових -* *131,05* *Середня вартість м² у 5-поверхових -* *141,32*
7	131,4	100,27%
8	124,26	94,82%
9	109,96	83,91%

2004 рік

Дані в цілому по місту для 9-поверхових			Дані в цілому по місту для 5-поверхових
Поверх	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Поверх	Середня вартість м²	% від середньої вартості
1	188,32	99,29%	1	194,91	92,49%
2	197,26	104%	2	205,89	97,69%
3	204,31	107,72%	3	229,34	108,82%
4	197,62	104,19%	4	198,43	94,16%
5	192,79	104,64%	5	186,88	88,67%
6	184,31	97,17%	*Середня вартість м² у 9-поверхових -* *189,672* *Середня вартість м² у 5-поверхових -* *210,742*
7	198,94	104,89%
8	170,75	90,02%
9	163,82	86,37%

Середня вартість кв.м. на 2004 рік, у 9- і 5-поверхових будинках в цілому по місту, в залежності від поверховості розміщення квартир

2.5.4. Аналіз залежності ціни м² і площі квартири

Розглянемо, чи існує залежність між площею квартири і вартістю м², а також оптимальну площу квартири.

Для однокімнатних:

Метраж	2002		2003		2004
Метраж	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Середня вартість м²	% від середньої вартості
	96,38	100,00 %	129,62	100,00 %	181,48	100,00 %
≤30	99,01	102,73%	137,67	106,21%	196,40	108,221%
(30;40)	95,48	99,07%	129,82	100,15%	193,76	106,77%
≥40	100,79	104,58%	109,37	84,38%	171,83	94,69%

Для 2-кімнатних:

Метраж	2002		2003		2004
Метраж	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Середня вартість м²	% від середньої вартості
	113,03	100,00 %	148,98	100,00 %	206,88	100,00 %
≤40	121,33	107,34%	140,44	94,27%	217,78	105,27%
(40;50)	114,77	101,54%	141,93	95,27%	233,066	112,65%
[50;60)	110,71	97,95%	151,42	101,64%	198,08	95,75%
≥60	115,9	102,54%	174,2	116,95%	201,426	97,6%

Для 3-кімнатних:

Метраж	2002		2003		2004
Метраж	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Середня вартість м²	% від середньої вартості
	105,6	100,00 %	139,02	100,00 %	194,01	100,00 %
≤55	110,36	104,51%	139,02	101,14%	223,26	115,08%
(55;60]	113,32	107,31%	153,06	110,10%	210,07	108,28%
(60;65]	100,76	95,42%	141,45	101,75%	217,49	103,53%
(65;70]	102,29	96,87%	125,04	89,94%	189,71	97,79%
(70;80]	97,32	92,16%	134,52	96,76%	211,20	108,86%
>80	124,76	118,14%	200,98	144,57%	200,5	103,34%

Для 4-кімнатних:

Метраж	2002		2003		2004
Метраж	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Середня вартість м²	% від середньої вартості	Середня вартість м²	% від середньої вартості
	117,18	100,00 %	151,71	100,00 %	189,28	100,00 %
≤70	125,35	106,97%	169,39	111,65%	200,02	105,68%
(70;80]	93,91	80,14%	130,09	85,75%	185,29	97,89%
(80;90]	114,51	97,72%	150,21	99,01%	221,926	117,24%
≥90	136,46	116,45%	179,66	118,42%	255,18	134,82%

Аналіз цих даних свідчить, що площа квартири значно впливає на вартість м². Як бачимо найдорожчими районами є Центр і ХБК. Найбільшу вартість має м² 4-кімнатних квартир площею ≥90 (255,18 у.о.), трикімнатних – площею ≤55 (223,26 у.о.), двокімнатних - площею від 40 до 50 м² (230,66 у.о.) і однокімнатних квартир площею ≤30 м² (196,40у.о.).

2.6. Прогноз вартості кв.м нового житла з урахуванням фіксованих показників першого кварталу 2005 року

З урахуванням аналізу проведеного за базовими показниками в першому кварталі 2005 року, за 15 об'єктами трьох видів житла (поліпшеного планування; елітного житла і житла котеджного типу), спираючись на середній приріст цін за кв.м житла на рік, зафіксований у рамках попереднього аналізу, що склав близько 35%, як базові показники при здійсненні розрахунків за Програмою, приймається наступний прогноз очікуваних цін:

3. ОСНОВНІ ІНВЕСТИЦІЙНІ ОБ'ЄКТИ

(БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА; РОЗВИТОК ІНФРАСТРУКТУРИ;

ВИРОБНИЦТВО БУДІВЕЛЬНИХ МАТЕРІАЛІВ)

3.1. Містобудівна політика

Для реалізації основних положень, закладених у Генеральному плані міста Херсона, підготовлені наступні пропозиції з переліком необхідних заходів щодо доопрацювання містобудівної документації, що здійснюватиметься паралельно з виконанням цієї Програми, а саме:

1	Доопрацювання генерального плану облаштування набережної міста Херсона
2	Розробка детального плану території району "Прибережний"
3	Розробка детального плану лівобережної частини міста Херсона
4	Розробка схеми, що забезпечує містобудівну рентабельність приватизації земель міста Херсона
5	Розробка схеми розмежування земель державної і комунальної власності
6	Здійснення інформаційного забезпечення Генерального плану міста Херсона, що включатиме правила використання електронних містобудівних карт, порядок їх поповнення і перелік нормативних документів, який необхідно прийняти міській раді для створення автоматизованої системи керування Генеральним планом
7	Створення автоматизованої системи міського кадастру на основі інформації Генерального плану міста Херсона, а також даних земельного кадастру, ХДБТІ, інших міських структур
8	Здійснення актуалізації електронної карти міста за матеріалами космічної зйомки високої точності (більше 1 м)
9	Проведення навчання фахівців, що повинні займатися створенням автоматизованої системи міського кадастру. Навчання включатиме навички використання сучасних ефективних технологій.

3.2. Введення в експлуатацію об'єктів, роботи на яких були розпочаті до прийняття цієї програми

У 2005-2006 році планується введення в експлуатацію багатоквартирного житла:

1	40-квартирний житловий будинок (І черга - 20 квартир) по вул.Кірова, загальною площею 1,7 тис.кв.м (УКБ, УМВС)
2	106-квартирний житловий будинок по вул.49 Гвардійської дивізії, загальною площею 6 тис.кв.м (МК- 218)
3	34-квартирний житловий будинок по пр. 200-річчя Херсона (І черга), загальною площею 3 тис.кв.м (АТЗТ «МЖК»)
4	27-квартирний житловий будинок по вул.Московській, загальною площею 2,8 тис.кв.м (ВАТ ПБФ "Херсонбуд");
5	30-квартирний житловий будинок у 4 Таврійському мкр, загальною площею 4 тис.кв.м (ЗАТ "Будмеханізація")
6	63-квартирний житловий будинок по вул.Червонофлотській, загальною площею 4,8 тис.кв.м (ПБК "Парнас")
7	18-квартирний житловий будинок по пр. 200-річчя Херсона (ІІ черга), загальною площею 2,3 тис.кв.м (ЗАТ "Будмеханізація")
8	80-квартирний житловий будинок по вул. Миру, 35, загальною площею 5,2 тис.кв.м (УКБ, УМВС)
9	64-квартирний житловий будинок по вул. І.Кулика, загальною площею 4,19 тис.кв.м (УКБ, УМВС)
10	119 – квартирний житловий будинок по провулку Смоленському, загальною площею 4,5 тис. кв. м (ВАТ ПБФ "Херсонбуд").

3.3. Основні рекомендації зі здійснення будівельних і проектних робіт

1.Будівництво об'єктів виконувати в строгій відповідності до Генерального плану м. Херсона та Правил забудови центральної частини міста (І етап. Загальні положення), затверджених рішенням міської ради від 26.12.03 №443.

2. Забезпечити освоєння і застосування нових будівельних матеріалів і технологій: упровадження каркасно-монолітного домобудівництва, пристрій пальових основ методом вдавлення, хімічне закріплення ґрунтів і будівельних конструктивів при новому будівництві і реконструкції.

3. Забезпечити випуск стінових матеріалів з ніздрюватих та пористих бетонів на базі підприємств будіндустрії м. Херсона.

4. При проведенні будівельних робіт, здійснювати масове застосування пластмасових трубопроводів для внутрішніх мереж водопостачання і каналізації з використанням технологій фірми GAN, а також мідних труб.

5. При проектуванні об'єктів передбачати пристрій автономного теплопостачання.

6. При проектуванні розробляти найбільш оптимальні, конструктивні схеми житлових будинків з урахуванням складних інженерно-геологічних умов, під якими визначити номенклатуру залізобетонних виробів і стінових матеріалів і забезпечити їх освоєння підприємствами будіндустрії міста.

3.4. Будівництво житла

3.4.1. Житлові будинки поліпшеного планування

Житловий масив у МКР-4 «Б» Таврійського житлового масиву. Земельна ділянка загальною площею 40 га. Графічний додаток 1.

У межах цієї ділянки планується будівництво житлових будинків поверховістю 5, 9, 10, 16 поверхів за спеціальними проектами.

дома серии П3М КОНСТРУКТИВНА СХЕМА – каркасно-монолітна.

Колони – монолітні залізобетонні.

Перекриття – монолітні ребристі плити.

Зовнішні стіни – цегельні з утепленням, (варіант – легкобетонні блоки)

Внутрішні стіни – цегельні.

Перегородки – гипсокартонні і цегельні.

Обробка фасадів – облицювання лицьовою цеглою із використанням кольорової.

Висота поверху – 2,8 м, каркасно-монолітна конструктивна схема дозволяє виконати вільне планування квартир за бажанням їх замовників.

Для розміщення інженерних комунікацій передбачені технічне підпілля і горище. Дах – кроквяний з покриттям металочерепицею і сполучений із напівпрохідним горищем і покриттям рулонними матеріалами.

Житлові будинки обладнані балконами, лоджіями, еркерами.

Інженерне забезпечення (водопровід, каналізація, електропостачання, газопостачання) централізоване від магістральних міських мереж.

Опалення – дахові котельні. Варіант – поквартирні газові котли. Природна витяжка через вентканали в санвузлах і в кухнях. Сміттєпровід із завантажувальними клапанами на кожному поверсі. Будівлю житлового будинку обладнано пасажирським ліфтом вантажопідйомністю 400 кг, при поверховості 16 поверхів – також вантажним, вантажопідйомністю – 600 кг.

3.4.2. Забудова житлового масиву в "Корабел-2"

Графічний додаток 2.

Забудова виконується відповідно до розробленого за замовленням управління капітального будівництва виконкому Херсонської міської ради Плану детального планування.

Будівництво житлових будинків передбачено поверховістю від 5-ти до 16 поверхів за спеціальними проектами.

Конструктивна схема – каркасно-монолітна.

Інженерне забезпечення централізоване від існуючих комунікацій.

дома серии П44М Основні конструктивні елементи: колони – монолітні залізобетонні, перекриття – ребристе монолітне залізобетонне, зовнішні стіни – цегельні з утепленням, внутрішні стіни – цегельні, перегородки – гіпсокартонні і цегельні, дах – з напівпрохідним горищем, покрівля сполучена з покриттям рулонними матеріалами, зовнішня обробка – облицювання лицьовою цеглою з застосуванням кольорової гами.

Літні приміщення – балкони, лоджії, еркери. Житлові будинки обладнані сміттєпроводами, ліфтами, приладами обліку електроенергії, води, газу, тепла.

3.4.2.1. Забудова житлового масиву "Прибережний"

Забудова виконується відповідно до Генерального плану міста Херсона. Площа району «Прибережний» - близько 120 га. Район планується забудувати 2-4-поверховою забудовою. В основному елітне котеджне і блоковане житло з власною земельною ділянкою. Район розбито на кілька кварталів, які відокремлюються один від одного судноплавними для маломірних судів каналами.

Набережна району з'єднується з основною планованою набережною річки Дніпро. У межах набережної розташовані зони відпочинку і пляжна зона. Район повинен стати візитною карткою для тих, хто проїжджає по мосту через р. Дніпро до Криму.

Конструктивна схема – каркасно-монолітна.

Інженерне забезпечення - централізоване від існуючих комунікацій.

Основні конструктивні елементи: колони – монолітні залізобетонні, перекриття – ребристе монолітне залізобетонне, зовнішні стіни – цегельні з утепленням, внутрішні стіни – цегельні, перегородки – гіпсокартонні і цегельні, дах – з напівпрохідним горищем, покрівля сполучена з покриттям рулонними матеріалами, зовнішня обробка – облицювання лицьовою цеглою з застосуванням широкої кольорової гами.

3.4.3. Елітне житло

Земельна ділянка по вулиці Лавреньова в Шуменському мікрорайоні. Комунікації є. Графічний додаток 3. Планується будівництво стоквартирного каркасно-цегельного багатосекційного будинку типу "Призма".

дома серии Призма Тип "Призма" включає рядові торцеві, кутові, поворотні блоки-секції, що дозволяють створити щільну за структурою забудову.

Блоки-секції розроблені з застосуванням "широкого кроку" поперечних несущих стін 7,2 м, додаткового кроку 3,6 м і висотою поверху 3,3 м.

Площі квартир вище діючих в Україні нормативів, що передбачає їх комерційну реалізацію.

У планувальних рішеннях квартир досягнута підвищена комфортність проживання, застосовуються гнучкі планувальні прийоми, у тому числі об'єднання простору розсувними перегородками.

Будинки мають мансардний поверх, що є другим рівнем двоповерхових квартир. Під усіма блоками-секціями нижче рівня технічного підпілля можуть бути розміщені автостоянки для особистих автомашин.

Планувальне рішення	Каркасно-цегельний багатосекційний будинок з 1-, 2-, 3-, 4- і 5-(дворівневі)-кімнатними квартирами підвищеної комфортності зі збільшеними площами квартир
Поверховість	5-7-9 поверхів
Висота житлових приміщень	2,7 м
Технічні приміщення	Техпідпілля і горище для розміщення інженерних комунікацій
Ліфти	Пасажирський вантажопідйомністю 400 кг
Будівельні конструкції Зовнішні стіни Внутрішні стіни Перекриття	Цегельні з утепленням, варіант – легкобетонні блоки; Несущі цегельні; Залізобетонні багатопустотні плити товщиною 220 мм
Опалення	Центральне водяне, варіант – дахова котельня.
Вентиляція	Природна витяжна через вентканали в санвузлах і в кухнях
Водопостачання	Холодна і гаряча вода від міської мережі
Сміттєвидалення	Сміттєпровід із завантажувальними клапанами на кожному поверсі

3.4.4. Забудова центральної частини міста

Реалізація ескізних проектів: ущільнення кварталу в межах вулиць Пугачова – Гмирьова – К.Маркса – пр.Ушакова, реконструкція кварталів у межах вулиць Суворова – К. Маркса – пров. Спартаківського – вул. Гоголя та в межах вулиць 9-го Січня – Горького - К.Маркса-Гоголя – Тираспольської – Гагаріна – 40 років Жовтня.

Конструктивна схема – каркасно – монолітна. Проект – індивідуальний.

Висота поверху - 3,0 м.

Основні конструктивні елементи: колони – монолітні залізобетонні, перекриття – ребристе монолітне, залізобетонне, бетонне, зовнішні стіни – цегельні з утепленням, варіант – легкобетонні блоки, дах – кроквяний, обробка фасадів – штукатурка.

Інженерне забезпечення: водопровід, каналізація, опалення, газопостачання централізоване від магістральних міських мереж, варіант теплопостачання – від дахових котелень чи поквартальних газових котлів.

Реалізація ескізних проектів ущільнення кварталів по пр.Ушакова,12\1 і пр.Ушакова, 9\2

Конструктивна схема – каркасно – монолітна. Проект – індивідуальний.

Висота поверху - 3,0 м.

Реалізація ескізного проекту реконструкції набережної ріки Дніпро в районі пр. Ушакова. Проектом передбачається будівництво готелю ( п'ять зірок), спортивно-розважального комплексу, дитячого кафе, відкритої літньої естради «Товариш».

Конструктивна схема – каркасно – монолітна. Проект – індивідуальний.

Висота поверху - 3,0 м.

Реалізація проекту будівництва громадсько-торгового комплексу по вул.Суворова – площа «Європейська».

Проектом передбачається будівництво комплексу із обслуговування населення, підземного паркингу, кафе, ресторанів, магазинів, офісів і квартир у мансардних поверхах. Комплекс вирішений у характерній для центральної частини міста архітектурній стилістиці.

3.4.5. Типове житло поліпшеного планування(знесення п’ятиповерхівок)

Будівництво 92 стоп'ятдесятиквартирних будинків у межах існуючої сьогодні забудови п'ятиповерхових будинків, що підлягають знесенню в міру завершення терміну їх експлуатації. Передбачається будівництво однопід'їзних висотних будинків за спеціальними проектами.

Принцип черговості розміщення цих об'єктів повинен регулюватися підпрограмою реконструкції п’ятиповерхівок, розробка якої також є пріоритетним завданням цієї Програми. Відведення земельних ділянок під будівництво здійснюватиметься в рамках Генерального плану забудови міста.

3.4.6. Типове житло поліпшеного планування

Планується розмістити ряд житлових будинків поліпшеного планування відповідно до ескізних проектів . Це житлові будинки по вул.Кулика (у р-ні ж\д №141), житлові будинки по вул.49 Херсонської Гвардійської дивізії, житлові будинки по вул.Патона, житловий будинок у р-ні Парку Слави.

Конструктивна схема – каркасно – монолітна. Проект – індивідуальний.

Висота поверху - 3,0 м.

3.4.7. Забудова майданчиків, зайнятих малоцінними 2-3-поверховими житловими будинками

Провести реконструкцію районів, забудованих 2-3-поверховими будинками з великим фізичним зносом несущих конструкцій, що не відповідають сучасним вимогам щодо комфортності проживання: Жилмасив, Житлоселище, Порт-Елеватор, ХБК, сел.Склотари з забудовою їх сучасними 5-9-поверховими будинками з проведенням комплексного благоустрою і заміною інженерних комунікацій.

3.4.8. Будівництво торгово-офісних центрів

Планується реалізація ряду проектів щодо будівництва торгово-офісних центрів у центральної частині міста на місці знесеної малоцінної забудови. Поверховість нового будівництва, з метою більш раціонального використання земель міста, планується не менше чотирьох поверхів, але і не більше семи, для збереження масштабу історичного центру міста.

Конструктивна схема – каркасно – монолітна. Проект – індивідуальний.

Висота поверху - 3,0 м.

Конструктивна схема – каркасно – монолітна. Проект – індивідуальний.

Висота поверху - 3,0 м.

3.5. Розвиток інфраструктури

3.5.1. Будівництво супермаркетів

Будівництво нових кварталів припускає також і розвиток інфраструктури району забудови. Зокрема, будівництво супермаркетів, площею не менше 1000 м² кожен, котрі передбачається розмістити в межах основних інвестиційних об'єктів щодо будівництва великих житлових масивів (Острів і Таврійський 4 "А").

Передбачається, що сучасні торгові центри будуть містити в собі, як торгові площі різноманітного напрямку, так і інші елементи інфраструктури міста, що забезпечують надання населенню різнопланових побутових і культурно-масових послуг.

Як прототип подібних торгових центрів передбачається використовувати досвід будівельників і інвесторів таких торгових центрів, як: "Оскар, "Антал", "Велика кишеня" тощо.

Залучення інвесторів під будівництво таких об'єктів, а також надалі і спільна експлуатація, можлива за наявності детально відпрацьованого Бізнес-плану. Зі світової практики сьогодні очевидна перевага великих торгових центрів над рядовими маленькими торговими точками, що практично неконкурентноздатні перед першими, як в асортименті, так і в нагромадженні капіталу для подальшого розвитку бізнесу.

3.5.2. Модернізація пожежних служб міста (придбання спецтехніки)

У рамках реалізації Програми планується придбання нової пожежної техніки для пожежних служб міста. Дані машини відповідають європейським стандартам і призначені для боротьби з пожежею в багатоповерхових будинках (висота роботи поворотних сходів – 32 метри, дальність роботи водомета -65 метрів).

Придбання даної техніки є обов'язковою умовою для інвесторів, що планують брати участь у реалізації заходів цієї Програми (зокрема, будівництво нового житла).

Поворотні сходи – DLK30PLCIII (Angloco)
		Устаткування: §висувні поворотні сходи §рятувальна клітка (на 270кг) §робоча висота – 50м §генератор (110V) §вага 17т §автоматична коробка передач §цілком автоматизована, рівень і повороти сходів контролюються електронікою Ходова частина: Scania 4x2 (260л/с) Екіпаж: водій плюс п'ять
Пожежна машина "GTLFA 10,000/1200/40- DELTAMATIC" (ROSENBAUER)
	§ База: MB Actros 4143 AK 8x8 § Потужність двигуна: 315 k § Автоматична коробка передач § Екіпаж: 1+2 § Місткість бака для води: 12000л § Місткість бака для піни: 1000л § Тип шланга: ROSENBAUER R600 для нормального тиску § Подача води: 6 000 л/хв при 10 bar § Водомет (дистанційне керування) § Подача піни: 3 600 л/хв при 10 bar § Дальність: 65м

3.6. Виробництво будівельних матеріалів

3.6.1. Використання існуючих виробничих площ

Перший етап житлового будівництва, передбачений цією Програмою, в основному забезпечений будівельними матеріалами і виробами, що випускаються підприємствами будіндустрії м. Херсона: «Таврійська будівельна компанія», ЗАТ «УПТК», ВАТ ПБФ «Херсонбуд», АТ «Монолітбуд» тощо.

3.6.2.Розвиток виробництва будівельних матеріалів і виробів

Для реалізації наступних етапів програми необхідно передбачити будівництво заводу із випуску ніздрюватого бетону і виробів з нього , а також реконструкцію існуючих виробничих потужностей щодо випуску збірних залізобетонних виробів, з метою збільшення обсягів, розширення номенклатури конструкцій, що випускаються, з урахуванням конструктивних рішень житлових будинків, будівництво яких передбачено програмою.

4. ОСОБЛИВОСТІ ФІНАНСУВАННЯ У ВІДПОВІДНОСТІ

до ЧИННого ЗАКОНОДАВСТВа

4.1. Фонди фінансування будівництва

З 1 січня 2005 року будівництво фінансуватиметься виключно через спеціальні фонди.

Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю" прийнятий у червні 2003 року і набирав сили з 1 січня 2004 року. Документ цілком змінює основи фінансування будівництва в країні. Головна ідея Закону — впровадження нових, обов'язкових для всіх правил залучення коштів юридичних осіб і населення для будівництва житла й інших об'єктів соціально-побутового призначення. Однак, створювачами і керуючими цими фондами можуть бути тільки фінансові організації. Будівельні компанії тепер будуть одержувати гроші від фондів фінансування будівництва (ФФБ).

Цей Закон працюватиме проти дрібних будівельних компаній, хоч будівельними їх можна назвати тільки умовно, оскільки ні власних основних фондів, ні коштів у них немає. Вони можуть лише бути посередником між розрізненими інвесторами і будівельниками, тобто залучати кошти населення, купувати земельні ділянки, наймати проектантів, а також самостійно фінансувати будівельні роботи.

Відповідно до цього Закону, кошти доведеться залучати тільки через ФФБ, а керувати цими фондами будуть тільки фінансові інститути: банки, кредитні спілки, страхові компанії тощо. Тобто будівельні компанії, що не мають «ручної» фінансової організації, будуть змушені або піти з ринку, або створити свою фінансову установу, або ж стати звичайними забудовниками.

Більше всього від створення ФФБ виграють банки, тому що вони будуть керувати грошовими потоками будівельників. ФФБ будуть нагадувати інститути спільного інвестування, оскільки за своїм статусом не є юридичними особами. Якщо ж банки не створять власні ФФБ, то вони ризикують утратити не тільки клієнтів-будівельників, але й можливість залучення дешевих грошових ресурсів населення, тому що, відповідно до Закону, ФФБ (банки) мають право спрямовувати тимчасово вільні засоби на свої активні операції.

Згідно зі ст.11 Закону, ФФБ не є юридичною особою. Створити ФФБ може фінансова установа, що відповідає вимогам даного Закону. Зі ст.24 ("Нагляд і регулювання діяльності керуючих ФФБ") випливає, що уповноважений орган виконавчої влади в сфері регулювання ринків фінансових послуг встановлюватиме спеціальні вимоги до керуючих ФФБ. Загальні ж вимоги до діяльності керуючих фондами вже регламентовані в ст.1033 Цивільного кодексу України, що набирає сили з 2005 року.

На сьогодні Закон не передбачає будь-яких типових угод між цими суб'єктами. Кожен керуючий, з урахуванням вимог Закону, на власний розсуд розробляє типові правила ФФБ і угоди. Стаття 12 Закону встановлює загальні вимоги до правил ФФБ, а ст.9 і 10 визначають порядок укладання таких угод, умови й особливості взаємин керуючого і забудовника. Вимоги до угод забудовника зі страховими компаніями формулюються з урахуванням норм законодавства про страхову діяльність. Статті 50 і 51 встановлюють умови іпотечного договору й угоди про іпотечний кредит. Ознайомитися з правилами ФФБ і типовими угодами можна буде в конкретного керуючого. При цьому варто мати на увазі, що зміст конкретних угод може бути комерційною таємницею сторін, що вступили в такі договірні відносини.

4.2. Створення муніципального банку

Дуже важливим, при здійсненні цієї Програми, є створення муніципального банку міста Херсона. Це питання вже піднімалося, але не знайшло свого втілення до теперішнього часу. Необхідність створення такої фінансово-кредитної установи сьогодні необхідна, тому що реалізація інвестиційного потенціалу міста щодо залучення коштів у житлове будівництво багато в чому ускладнене через відсутність розробленого механізму заставних зобов'язань приватного інвестора, а також обертання цінних паперів, що є майновою заставою державної власності на землю. За наявності такого уповноваженого банку, що не буде зацікавлений у використанні коштів, що збираються, за межами міста, істотно спроститься процедура кредитування під будівництво, виникне можливість використання коштів громадян, які буде можно залучати до реалізації населенню високодохідних цінних паперів, наприклад, під облігації місцевої земельної позики.

4.3. Іпотечне кредитування

4.3.1. Законодавство про іпотеку

Закон України «Про іпотеку» прийнятий 5 червня 2004 року. Відповідно до нього варто здійснити прив'язку до цієї Програми основних його положень. Іпотека – це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, відповідно до якого іпотекотримач має право, у випадку невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання, одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, установленому цим Законом. Іпотекодавець – особа, що передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання чи зобов'язання іншої особи перед іпотекодавцем. Іпотекодавець - кредитор за основним зобов'язанням.

Предметом іпотеки може бути один чи кілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

Нерухоме майно належить іпотекодавцю на правах  власності чи на праві господарського ведення,
якщо іпотекодавцем є державне чи комунальне підприємство, установа чи організація.

Нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцю і на нього,
відповідно до законодавства, може бути звернуто стягнення.

Нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку
як окремий виділений у натурі об'єкт права власності,
якщо інше не встановлене цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва чи інше нерухоме
майно, що стане власністю іпотекодавця після висновку іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально
підтвердити право на придбання ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.
Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку
незалежно від того, хто є власником цього майна на час висновку іпотечного договору.

5. ОСНОВНІ ЗАХОДИ ПРОГРАМИ

5.1. Основні напрямки Програми:

· інвестиційні заходи – основний елемент, що впливає на успішну реалізацію цієї Програми, визначає основні положення взаємодії інвесторів із виконавцями Програми для забезпечення її успішного виконання;

· в галузі житлового будівництва - забезпечення зростання темпів житлового будівництва і реконструкції житла, приведення його структури і технічних характеристик у відповідність до попиту і потреб населення, підвищення якості й ефективності житлового будівництва;

· в галузі забезпечення доступності житла - розвиток ефективного ринку житла і фінансових механізмів, що забезпечують доступність житла для громадян із достатньою платоспроможністю, а також підтримка незаможних громадян у поліпшенні житлових умов за рахунок коштів місцевих бюджетів у межах установлених соціальних стандартів;

· у частині виконання поточних зобов'язань держави щодо забезпечення житлом громадян - забезпечення житлом у найбільш ефективній формі за рахунок засобів державного бюджету окремих категорій громадян, визначених законодавством України, відповідно до обсягу державних зобов'язань;

· у галузі житлово-комунального господарства - забезпечення стійкого й ефективного функціонування і розвитку житлово-комунального комплексу і посилення адресної соціальної підтримки населення, пов'язаної з оплатою житла і комунальних послуг.

5.1.1. Інвестиційні заходи

· Формування пакетів інвестиційних пропозицій з урахуванням обов'язкових витрат на покриття організаційних витрат за рахунок інвестора із соціальних житлових проблем міста, а також інших аспектів розвитку інфраструктури, що вимагають невідкладеного фінансування за рахунок залучених коштів.

· Проведення переговорів з потенційними інвесторами, розробка і підписання довгострокових інвестиційних контрактів, проведення відкритих тендерів на участь інвесторів у реалізації Програми.

· Розробка підпрограми створення в місті Херсоні Фонду фінансування будівництва (ФФБ). Залучення, на тендерній основі, до участі, у створюваному ФФБ, філій великих комерційних банків.

· Розробка підпрограми із іпотечного кредитування населення, з урахуванням місцевих умов. Залучення інвесторів на ринок кредитування житла на основі відкритих тендерних умов.

· Організація широкомасштабної рекламної кампанії щодо підтримки реалізації цієї Програми.

· Залучення на умовах відкритого тендеру на ринок житлового будівництва провідних страхових компаній.

· Створення пільгових спрощених умов для інвесторів щодо отримання тимчасових дозволів на відведення земельних ділянок і будівництво соціально важливих об'єктів у їх межах.

· Розробка підпрограми щодо створення в місті першого муніципального банку для формування ринку заставних цінних паперів, з метою залучення додаткових коштів для житлового будівництва.

5.1.2. Заходи в галузі розвитку житлового будівництва

§ створення ефективних, економічних механізмів припливу приватних інвестицій у житлове будівництво;

§ забезпечення потреби житлового будівництва в якісних, екологічно чистих, сучасних за дизайном видах продукції і матеріалах, що відповідають за асортиментом і номенклатурою платоспроможному попиту різних верств населення як на елітне житло, так і на якісні житлові будинки для громадян із невисокими доходами;

§ перехід до сучасних ефективних і енергозберігаючих архітектурно-будівельних систем;

§ реформування і перепрофілювання підприємств будівельної індустрії, включаючи модернізацію підприємств великопанельного домобудівництва і домобудівних комбінатів;

§ формування послідовної податкової політики, що стимулює фінансування будівництва житла за рахунок кредитів банків і інших кредитних організацій, але яка б виключала надання необґрунтованих податкових пільг для окремих учасників ринку житла (громадян, забудовників, інвесторів, кредиторів тощо);

§ створення правових умов для зниження ризиків комерційних банків при кредитуванні будівництва і реконструкції житла;

§ створення умов для формування ефективного ринку земельних ділянок під забудову, ринку підрядних робіт і будматеріалів;

§ впровадження економічних важелів, що забезпечують своєчасність завершення і здачі в експлуатацію споруджуваних об'єктів, передачу не завершених будівництвом об'єктів ефективним забудовникам;

§ спрощення адміністративних процедур погодження нових будівельних проектів, одержання дозвільної документації і контролю над здійсненням будівництва житлових будинків;

§ залучення інвесторів шляхом посилення правових гарантій землекористування і забудови, перехід від адміністративного цільового надання ділянок до регулювання землекористування і забудови на принципах правового зонування за рахунок установлення містобудівних регламентів за видами і параметрами забудови;

§ реалізацію ефективної антимонопольної політики на ринках будіндустрії чи перепрофілювання закриття нерентабельних безперспективних виробництв з урахуванням соціальних наслідків;

§ формування організаційно-методичної основи для організації системи моніторингу небезпечних природно-техногенних процесів і координації розробок щодо захисту об'єктів житлового будівництва від цих процесів.

5.1.3. Заходи в галузі забезпечення доступності житла

§ зміцнення гарантій прав власників житла, а також прав сумлінних набувачів житла;

§ зміна ролі і змісту інституту соціального найму державного і муніципального житла;

§ розробку законодавчої і нормативно-правової бази, необхідної для розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування населення, вторинного ринку іпотечних кредитів і ринку емісійних іпотечних цінних паперів;

§ удосконалення функціонування системи адміністративних (державних і муніципальних) органів і розвиток приватних професійних інститутів щодо обслуговування ринку нерухомості в житловій сфері.

5.1.4. Заходи в частині виконання поточних зобов'язань держави щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян

§ Забезпечення житлом окремих категорій громадян, визначених законодавством України чи іншими нормативними правовими актами державного рівня, за рахунок будівництва муніципального житла і реконструкції гуртожитків;

§ При введенні в експлуатацію житла, незалежно від форми власності і фінансування, замовнику робити передачу частини збудованої площі в розмірі не менше 10% на користь категорій соціально незахищених громадян, що перебувають на квартирному обліку за місцем проживання при виконкомі міської ради;

§ Удосконалення форм державної підтримки населення, з метою поліпшення житлових умов.

5.1.5. Заходи в галузі розвитку житлово-комунального господарства

§ Демонополізація керування і змісту житлового фонду, забезпечення рівних конкурентних умов для всіх суб'єктів господарювання при наданні житлових послуг;

§ Створення уповноважених компаній для обслуговування нового житлового фонду, розташованого в межах мікрорайонів, призначених для масової забудови на кошти інвестора

5.2. Система програмних заходів

Програмні заходи спрямовані на реалізацію поставлених завдань і підрозділяються на заходи щодо удосконалювання законодавчої і нормативно-правової бази, організаційні заходи, а також заходи щодо фінансування капітальних та інших витрат за рахунок коштів державного бюджету й інвесторів. Як критерії успішності вирішення поставлених завдань використовуватимуться цільові показники, розроблено систему докладних індикаторів.

Програмні заходи, пов'язані з фінансуванням за рахунок бюджетних коштів, у тому числі коштів державного бюджету, спрямовані на подолання наслідків недофінансування галузі, що призвело до понаднормативного зносу основних фондів, а також на підвищення ефективності надання житлових субсидій. Завершення переходу до повної оплати житлово-комунальних послуг населенням і введення механізму адресного надання житлових субсидій знизить потребу в бюджетних коштах на дотування житлово-комунального господарства. Буде погашена заборгованість державного бюджету із послуг комунального господарства.

Невід'ємною частиною програми буде система заходів щодо підвищення інвестиційної привабливості галузі на основі розвитку ринкових механізмів її функціонування, а також заходи щодо фінансової стабілізації галузі, включаючи вирішення проблеми накопиченої заборгованості. Бюджетні кошти використовуватимуться не тільки як джерело капітальних вкладень, але й як інструмент, що дозволяє відпрацювати і запустити ринкові механізми фінансування галузі, що у майбутньому здійснюватимуться, в основному, на основі приватних прямих і позикових інвестицій.

5.2.1. Організаційні заходи будуть спрямовані на:

§ використання в житловому будівництві прогресивних технологій, сучасних архітектурно-будівельних і містобудівних рішень;

§ спрощення процедур контролю і нагляду за дотриманням будівельних норм і правил, вимог екологічного й іншого видів безпеки, а також ліцензування визначених законодавством видів діяльності;

§ методичне сприяння розвитку системи страхування будівельних ризиків і професійної відповідальності будівельників;

§ удосконалення процедур реєстрації застави земельних ділянок під забудову й об'єктів, не завершених будівництвом;

§ стимулювання прийняття на регіональному і місцевому рівні нормативних правових актів з питань містобудівної діяльності і введення правил землекористування і забудови, проведення межування, а також взаємодії органів місцевого самоврядування з населенням у процесі прийняття містобудівних рішень;

§ методичне сприяння при підготовці необхідної документації для продажу на торгах прав на земельні ділянки як об'єкти нерухомості і їх використання як застав при одержанні кредиту на житлове будівництво.

5.3. Механізми реалізації Програми

Реалізація Програми передбачає:

§ забезпечення житлом за рахунок коштів державного бюджету, а також за рахунок коштів інвестора, окремих категорій громадян, визначених законодавством;

§ організація і проведення інформаційної роботи серед населення;

§ забезпечення моніторингу перетворень у житловій сфері, з метою аналізу ситуації, узагальнення позитивного досвіду;

§ координація діяльності державних замовників і виконавців заходів Програми.

5.4. Оцінка ефективності і соціально-економічних наслідків реалізації Програми

Оцінка ефективності і соціально-економічних наслідків реалізації Програми вироблятиметься на основі системи індикаторів, які є не тільки кількісними показниками, але й якісними характеристиками й описами. Система індикаторів забезпечить моніторинг реальної динаміки змін у житловій сфері за оцінюваний період, з метою уточнення чи коректування поставлених завдань.

Реалізація житлової політики в рамках Програми потребує комплексного підходу до вирішення поставлених завдань, поетапного їх виконання, з урахуванням визначених пріоритетів у відповідному періоді.

Успішна реалізація Програми дозволить забезпечити:

§ поліпшення житлових умов населення міста;

§ доступність придбання житла, за якої середня вартість стандартної квартири розміром 54 кв. метри дорівнюватиме середньому сукупному грошовому доходу родини з трьох осіб за три роки;

§ скорочення до 2010 року часу чекання в черзі на одержання соціального житла незаможними громадянами з 15-20 до 5-7 років;

§ зростання обсягу введеного та реконструйованого житла не менше ніж на 10 відсотків на рік;

§ підвищення якості комунальних послуг, безпеку і комфортність проживання в житлі (зниження рівня зносу основних фондів житлово-комунального господарства);

§ створення умов для поліпшення демографічної ситуації в місті, реалізації ефективної міграційної політики, зниження соціальної напруги в суспільстві, а також стійкого і самостійного розвитку всіх муніципальних утворень.

6. ОСНОВНІ ЕТАПИ ВИКОНАННЯ ПРОГРАМИ І ПРИНЦИПИ

ЇХ ФІНАНСУВАННЯ З УРАХУВАННЯМ ПЕРЕДБАЧУВАНИХ ІНВЕСТИЦІЙ

     Основними напрямками реалізації цієї Програми є пріоритетні заходи, що сприяють розвитку в місті сприятливих умов для комплексного вирішення проблем житлової політики в місті Херсоні, що здатні підвищити рівень доступності житла для його жителів за рахунок залучених інвестицій.

6.1. Основні етапи виконання цієї Програми

Етапи реалізації Програми	Етапи	Роки
	1-й етап (2 роки)	2005-2006
	2-й етап (2 роки)	2007-2008
	3-й етап (2 роки)	2009-2010

6.2. Основні заходи Програми і їх фінансування

Усі розрахунки, наведені в цій Програмі, є оціночним і можливим результатом. У подальшому вони будуть обов'язково коректуватися в процесі висновку інвестиційних контрактів, за кожним конкретним випадком.

6.2.1. Перший етап (2005-2006 роки)

		2005	2006
1	Обсяг коштів, необхідних для фінансування заходів за рахунок бюджету міста (тис. грн.)		4 560,0
	У тому числі:
	· реконструкція старого житлового фонду		4 000,0
	· інші програмні заходи		560,0
2	Інвестиційні кошти, заплановані для реалізації Програми (тис. грн.)	9 853,5	199 746,0
	У тому числі:
	· відведення земельних ділянок. Здійснення підготовчих робіт для будівництва. Проектні роботи	3 000,0
	· здача перших об'єктів (жилий масив у 4 «Б» Таврійському мікрорайоні міста; 5 стоквартирних будинків із 20 запланованих на ділянці, площею 40 га) Графічний додаток 1. Середня площа квартир – 80 кв.м; Розрахункова собівартість кв.м – 1 600 грн.		64 000,0 (40 000 кв.м)
	· здача перших об'єктів (жилий масив у районі Острова, на березі р.Кошова; 4 стоквартирних будинки з 14 запланованих на ділянці, площею 8,5 га) Графічний додаток 2. Середня площа квартир – 80 кв.м; Розрахункова собівартість кв.м – 1 600 грн.		51 200,0 (32 000 кв.м)
	· здача двох стартових стоп'ятидесятиквартирних будинків за Програмою реконструкції п’ятиповерхівок (проспект Димитрова, Шуменський район) Середня площа квартир – 80 кв.м; Розрахункова собівартість кв.м – 1 600 грн.		38 400,0 (24 000 кв.м)
	· знос перших чотирьох п’ятиповерхівок і підготовка майданчиків для розміщення 3 стоквартирних будинків		400,0
	· будівництво елітного житла. Будівництво елітного стоквартирного будинку підвищеної комфортності. Середня площа квартир - 120 кв.м; Розрахункова собівартість кв.м – 1950 грн. Графічний додаток 3		23 400,0 (12 000 кв.м)
	· модернізація пожежних служб міста. Придбання закордонної техніки, що забезпечує гасіння пожеж для висотних будівель	5 300,0
	· розвиток інфраструктури міста. Будівництво двох супермаркетів (Таврійський; Острів; загальною площею кожен 1000 кв.м)	520,0	7 480,0
	· будівництво заводу з виробництва виробів з ніздрюватого бетону (Промислова зона міста)	1 033,5	14 866,0

     6.2.2. Другий етап (2007-2008 роки)

		2007	2008
1	Обсяг коштів, необхідних на фінансування заходів за рахунок бюджету міста (тис. грн)	4 600,0	13 800,0
	У тому числі:
	· реконструкція старого житлового фонду	4 000	12 000,0
	· інші програмні заходи	600,0	1 800,0
2	Інвестиційні кошти, заплановані для реалізації Програми (тис. грн.)	227 735,6	500 973,9
	У тому числі:
	· відведення земельних ділянок. Здійснення підготовчих робіт для будівництва.	3 235,3	6 673,9
	· здача об'єктів (жилий масив у 4 «Б» Таврійському мікрорайоні міста; 16 стоквартирних будинків, що залишилися і заплановані на ділянці, площею 40 га). Графічний додаток 1. Середня площа квартир – 80 кв.м; Розрахункова собівартість кв.м – 1 600 грн.	76 800,0 (48 000 кв.м) (6 будинків)	128 000,0 (80 000 кв.м) (10 будинків)
	· здача об'єктів (жилий масив у районі Острова, на березі р.Кошова; 10 стоквартирних будинків, що залишилися і заплановані на ділянці, площею 8,5 га) Графічний додаток 2. Середня площа квартир – 80 кв.м; Розрахункова собівартість кв.м – 1 600 грн.	51 200,0 (32 000 кв.м) (4 будинки)	76 800,0 (48 000 кв.м) (6 будинків)
	· здача 20 стоп'ятидесятиквартирних будинків за Програмою реконструкції п’ятиповерхівок. Середня площа квартир – 80 кв.м; Розрахункова собівартість кв.м – 1600 грн.	96 000,0 (60 000 кв.м) (5 будинків)	288 000,0 (180 000 кв.м) (15 будинків)
	· знесення п’ятиповерхівок і підготовка майданчиків для розміщення 20 стоквартирних будинків	500,0	1500,0

     6.2.3.Очікуваний результат від реалізації перших двох етапів

1	Загальний обсяг фінансування Програми за рахунок бюджету міста (тис. грн.)	22 960,0
2	Загальний обсяг фінансування Програми за рахунок залучених коштів (тис. грн) / Загальний обсяг інвестиційних коштів, залучених для будівництва житла (тис. грн.)	938 309,0 909 109,5
3	Кількість кв. м нового житла, передбачуваного до будівництва, відповідно до умов Програми	556 000
4	Собівартість у гривнях типового житла з розрахунку запланованого для будівництва в обсязі 544 000 кв.м з урахуванням витрат, починаючи з проектних робіт і інвестиційних умов	1 600,0
5	Собівартість у гривнях елітного житла з розрахунку запланованого для будівництва в обсязі 12 000 кв.м з урахуванням усіх витрат	1 950,0
6	Кількість житла, що спрямовується на соціальні нестатки (черговики), - 10% від збудованого нового житла як елітного, так і типового (квартири \ кв.м)	690 55 600
7	Кількість нового житлового фонду, призначеного для відселення мешканців із п’ятиповерхівок, що реконструюються (квартири \ кв.м)	1650 132 000
8	Кількість типового житла, призначеного для продажу (квартири \ кв.м)	4470 357 600
9	Кількість нового елітного житла, призначеного для продажу (квартири \ кв.м)	90 10 800
10	Середньозважений прибуток інвестора з кв.м типового проданого житла, з урахуванням інфляції й інших обов'язкових відрахувань, а також відповідно до динаміки передбачуваного зростання цін ( у гривнях)	600,0
11	Середньозважений прибуток інвестора з кв.м елітного проданого житла, з урахуванням інфляції й інших обов'язкових відрахувань, а також відповідно до динаміки передбачуваного зростання цін ( у гривнях)	850,0
12	Прибуток інвестора від реалізації передбачуваного до будівництва типового й елітного житла (у тис. грн.) (19,7% від вкладених коштів)	277 380,0
13	Очікувані надходження до бюджету міста від податку на майно (13%) при реалізації житла, передбачуваного для будівництва (у тис. грн.)	102 273,6
14	Очікувані надходження до бюджету міста від податкових зборів від діяльності підприємств сфери обслуговування і нових підприємство з виробництва будівельних матеріалів (у тис. грн.)	30 338,9
	У тому числі:
	Виробництво будівельних матеріалів	24 042,5
	Сфера обслуговування	6 296,4
15	Загальні очікувані податкові надходження до бюджету міста від виконання перших двох етапів цієї Програми (у тис. грн.)	132 612,5

  6.2.4. Третій етап ( 2009-2010 роки)

		2009 - 2010
1	Обсяг коштів, необхідних на фінансування заходів за рахунок бюджету міста (тис. грн.)	18 400,0
	У тому числі:
	· реконструкція старого житлового фонду	16 000,0
	· інші програмні заходи	2 400,0
2	Інвестиційні кошти, що плануються на реалізацію Програми (тис. грн.)	819 800,0
	У тому числі:
	· відведення земельних ділянок. Здійснення підготовчих робіт для будівництва;	6 200,0
	· здача 30 стоп'ятидесятиквартирних будинків за програмою реконструкції п’ятиповерхівок. Середня площа квартир – 80 кв.м; розрахункова собівартість кв.м – 1 600 грн.	576 000,0 (360 000 кв.м) (30 будинків)
	· будівництво елітного житла. Будівництво десяти елітних стоквартирних будинків підвищеної комфортності. Середня площа квартир - 120 кв.м; розрахункова собівартість кв.м – 1 950 грн.	234 000,0 (120 000 кв. м)
	· знесення п’ятиповерхівок і підготовка майданчиків для розміщення 30 стоквартирних будинків	3 600,0

            6.2.6. Очікувані результати від реалізації третього етапу цієї Програми

Кількість кв. м нового житла, передбачуваного до будівництва відповідно до умов програми

480 000

Кількість житла, що спрямовується на соціальні нестатки (черговики), - 10% від побудованого нового житла як елітного, так і типового (квартири \ кв.м)

44 000

Кількість нового житлового фонду, призначеного для відселення мешканців із п’ятиповерхівок, що реконструюються  (квартири \ кв.м)

1 350

108 000

Кількість  житла, призначеного для продажу

(квартири \ кв.м). У тому числі: елітне житло – 900 квартир; типове житло – 2 600 квартир

3 500

316 000

            6.3. Очікувані результати від реалізації цієї Програми за весь період

           (2005 -2010 роки)

Загальний обсяг фінансування Програми за рахунок бюджету міста (тис. грн.)

41 360,0

Загальний обсяг фінансування Програми за рахунок залучених коштів (тис. грн.) / Загальний обсяг коштів, вкладених у будівництво житла (тис. грн.)

1 758 109,0

1 728 909,5

Кількість кв. м нового житла, передбачуваного ддя будівництва, відповідно до умов Програми

1 036 000

Кількість житла, що спрямовується на соціальні нестатки (черговики), - 10% від побудованого нового житла як елітного, так і типового  (квартири \ кв.м)

1 240

99 200

Кількість нового житлового фонду, призначеного для відселення жителів із п’ятиповерхівок, що реконструюються  (квартири \ кв.м)

3 000

240 000

Кількість  житла, призначеного для продажу

(квартири \ кв.м)

8 160

692 400

Оціночний прибуток інвестора, з урахуванням усіх відрахувань, складе близько 36% від вкладених у будівництво житла коштів

(тис. грн.)

631 980,0

Очікувані оціночні надходження до бюджету від реалізації цієї Пограми (тис. грн.)

302 143,0

Очікуваний приріст кв.м нового передбачуваного до будівництва житла з розрахунку на одного жителя міста на момент завершення другого етапу цієї Програми

(у 2003 році цей показник склав – 0,03)

2,80

Графічний додаток 1

Графічний додаток 2

Графічний додаток 3

1. Мета І ЗАвдання ПРОГРАМИ

1.1. Проблеми будівництва житла

1.2. Основна мета Програми

1.3. Основні завдання:

2. АНАЛІЗ ІСНУЮЧОГО ЖИТЛА в МІСТІ ХЕРСОНІ

2.1. Стан житлового будівництва в місті Херсоні

2.2. Забезпеченість жителів міста житлом

2.3. Житловий фонд міста Херсона

2.4. Аналіз потреби в новому житлі

2.4.1. Демографічна ситуація в місті Херсоні

2.4.2. Передумови зростання попиту на житло

2.5. Аналіз цін на ринку вторинного житла міста

2.5.1. Аналіз залежності ціни м2 і кількості кімнат у квартирі

2.5.2. Аналіз залежності ціни м2 і району, в якому знаходиться квартира

2.5.3. Аналіз залежності вартості м2 і поверху квартири

2.5.4. Аналіз залежності ціни м2 і площі квартири

3. ОСНОВНІ ІНВЕСТИЦІЙНІ ОБ'ЄКТИ

(БУДІВНИЦТВО ЖИТЛА; РОЗВИТОК ІНФРАСТРУКТУРИ;

ВИРОБНИЦТВО БУДІВЕЛЬНИХ МАТЕРІАЛІВ)

3.5.2. Модернізація пожежних служб міста (придбання спецтехніки)

3.6. Виробництво будівельних матеріалів

4. ОСОБЛИВОСТІ ФІНАНСУВАННЯ У ВІДПОВІДНОСТІ

до ЧИННого ЗАКОНОДАВСТВа

4.1. Фонди фінансування будівництва

4.3. Іпотечне кредитування

4.3.1. Законодавство про іпотеку

5. ОСНОВНІ ЗАХОДИ ПРОГРАМИ

5.1. Основні напрямки Програми:

5.3. Механізми реалізації Програми

5.4. Оцінка ефективності і соціально-економічних наслідків реалізації Програми

2.5.1. Аналіз залежності ціни м² і кількості кімнат у квартирі

2.5.2. Аналіз залежності ціни м² і району, в якому знаходиться квартира

2.5.3. Аналіз залежності вартості м² і поверху квартири

2.5.4. Аналіз залежності ціни м² і площі квартири